Ryczałt od najmu prywatnego – jak rozliczyć i jaka stawka?

Najem prywatny rozliczysz wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, a od nadwyżki płacisz 12,5%. Małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej mogą podnieść ten limit do 200 000 zł, jeśli złożą wymagane oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jedno z nich.

Najem prywatny – jaka stawka ryczałtu?

Od 2023 roku ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego, czyli najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą. Nie wybierasz już między skalą podatkową a ryczałtem. Obowiązek rozliczenia powstaje wtedy, gdy otrzymasz przychód z najmu.

Podatek liczysz od przychodu, a nie od dochodu. Nie pomniejszysz go więc o remont, wyposażenie mieszkania, prowizję pośrednika, odsetki od kredytu ani inne wydatki związane z lokalem. Wyjątkiem są ustawowe odliczenia oraz kwoty, które zgodnie z umową nie są Twoim przychodem, na przykład prawidłowo wyodrębnione opłaty ponoszone przez najemcę.

Stawki i limity ryczałtu

Limit dotyczy łącznych przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i podobnych umów osiąganych w danym roku. Sumujesz także przychody ze wszystkich wynajmowanych nieruchomości.

Wyższa stawka obejmuje wyłącznie nadwyżkę ponad limit. Jeżeli roczny przychód wyniesie 120 000 zł, podatek wyniesie 11 000 zł:

• 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
• 20 000 zł × 12,5% = 2 500 zł
• łącznie = 11 000 zł

Limit 200 000 zł nie przysługuje automatycznie każdemu małżeństwu. Dotyczy wyłącznie małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, oraz przychodów z majątku wspólnego. Muszą oni złożyć oświadczenie, że całość przychodów rozlicza jedno z nich. Nie jest to wspólne rozliczenie małżonków.

Co jest przychodem z najmu?

Przychód powstaje co do zasady w chwili otrzymania pieniędzy albo postawienia ich do Twojej dyspozycji. Sam zapis w umowie nie wystarczy. Jeżeli najemca nie zapłacił czynszu, nie wykazujesz tej kwoty jako otrzymanego przychodu w tym okresie.

Najważniejszą pozycją jest czynsz za udostępnienie lokalu. Konstrukcja umowy wpływa jednak na to, czy do przychodu wliczysz również opłaty eksploatacyjne.

Czynsz a media

Opłaty za prąd, wodę, gaz, Internet, wywóz odpadów, wspólnotę lub spółdzielnię mogą być wyłączone z przychodu, jeżeli umowa jasno nakłada ich ciężar na najemcę. Wynajmujący może tylko pobierać od niego środki i przekazywać je dostawcy albo administratorowi.

Jeżeli umowa przewiduje jedną łączną kwotę obejmującą czynsz i wszystkie opłaty, całość może zostać uznana za przychód z najmu. Sam fakt, że najemca wykonuje jeden przelew, nie przesądza sprawy. Decydujące są postanowienia umowy i rzeczywisty sposób rozliczania należności.

W umowie warto więc rozdzielić wynagrodzenie za korzystanie z lokalu od opłat ponoszonych przez najemcę. Powinno być jasno wskazane, które kwoty są czynszem, a które stanowią należności za media lub opłaty administracyjne.

Kaucja i inne świadczenia

Zwrotna kaucja nie jest przychodem w momencie jej otrzymania, ponieważ podlega zwrotowi. Jeżeli jednak zatrzymasz ją na przykład na pokrycie szkód, zatrzymana kwota może stać się przychodem podlegającym opodatkowaniu.

Przychodem może być także świadczenie w naturze. Dotyczy to sytuacji, w której najemca wykonuje określoną usługę albo przekazuje rzecz w zamian za czynsz lub jego obniżenie.

Jak rozliczyć pierwszy przychód z najmu?

Po otrzymaniu pierwszej płatności ustal kwotę podlegającą opodatkowaniu, oblicz ryczałt i wpłać go na swój mikrorachunek podatkowy. W trakcie roku nie składasz miesięcznych deklaracji, ale musisz zachować dokumenty i prowadzić rzetelną ewidencję wpływów.

1. Sprawdź, jaka część otrzymanej kwoty jest czynszem, a jaka dotyczy opłat ponoszonych przez najemcę.
2. Zapisz datę faktycznego otrzymania pieniędzy oraz kwotę przychodu w ewidencji.
3. Ustal, czy mieścisz się w limicie 100 000 zł albo 200 000 zł dla małżonków spełniających warunki.
4. Pomnóż przychód przez 8,5% lub, po przekroczeniu limitu, odpowiednią część nadwyżki przez 12,5%.
5. Wpłać podatek na mikrorachunek, wpisując właściwy symbol płatności.

Ewidencja może mieć formę arkusza kalkulacyjnego lub zeszytu. Powinna pozwalać ustalić daty wpływów, ich kwoty oraz moment przekroczenia limitu.

Jak zapłacić ryczałt na mikrorachunek?

Mikrorachunek podatkowy wygenerujesz na oficjalnej stronie podatki.gov.pl. Osoba fizyczna nieprowadząca działalności korzysta zasadniczo z numeru PESEL, a przedsiębiorca lub podatnik VAT z numeru NIP. Przed wykonaniem przelewu sprawdź, czy rachunek został wygenerowany dla właściwego identyfikatora.

Podatek za miesiąc wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca. Przykładowo ryczałt od czynszu otrzymanego w sierpniu należy zapłacić do 20 września. Za grudzień termin przypada na 20 stycznia następnego roku.

Możesz również korzystać z rozliczenia kwartalnego, jeżeli spełniasz ustawowe warunki, w szczególności dotyczące wysokości przychodów z poprzedniego roku albo rozpoczęcia działalności opodatkowanej ryczałtem. Wtedy wpłacasz podatek do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale.

W trakcie roku jako symbol formularza płatności wpisz PPE. Przy dopłacie wynikającej z zeznania rocznego użyj symbolu PIT-28. Nie zamieniaj tych oznaczeń.

Najczęstsze błędy przy przelewie to:

• wybranie symbolu PIT-36 zamiast PPE przy pierwszej wpłacie ryczałtu
• użycie symbolu PIT-28 dla zwykłej wpłaty miesięcznej lub kwartalnej
• przelanie podatku na rachunek innego urzędu zamiast na własny mikrorachunek
• wpłata po terminie 20. dnia miesiąca

W przypadku najmu prywatnego pierwsza wpłata ryczałtu w prawidłowym terminie potwierdza stosowanie tej formy opodatkowania. Błędne oznaczenie przelewu może mieć poważne konsekwencje, dlatego nie traktuj opisu jako elementu wyłącznie technicznego.

PIT-28 – kiedy i jak go złożyć?

Roczne zeznanie PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Właściwy jest urząd skarbowy ustalony według miejsca zamieszkania w dniu składania zeznania, a nie według położenia wynajmowanej nieruchomości.

Najwygodniej wysłać formularz elektronicznie przez usługę Twój e-PIT albo system e-Deklaracje. Wstępnie przygotowane zeznanie może zawierać wpłacony ryczałt, ale przychody z najmu, odliczenia i część danych musisz sprawdzić lub uzupełnić samodzielnie.

Przed wysłaniem deklaracji sprawdź:

• czy wykazałeś wszystkie otrzymane czynsze z danego roku
• czy prawidłowo zastosowałeś limit 100 000 zł albo 200 000 zł
• czy odliczenia mają potwierdzenie w dokumentach
• czy suma wpłat PPE zgadza się z ewidencją i zeznaniem
• czy ewentualną dopłatę oznaczysz symbolem PIT-28

Jakie odliczenia są możliwe?

Ryczałt nie pozwala odliczać kosztów uzyskania przychodu. Nie pomniejszysz więc przychodu o remont, ratę kredytu, odsetki, wyposażenie ani prowizję pośrednika. Możesz jednak skorzystać z odliczeń przewidzianych w przepisach, o ile spełniasz ich warunki i nie odliczyłeś tych samych wydatków w innym zeznaniu.

Od przychodu wykazywanego w PIT-28 mogą być odliczane między innymi:

• zapłacone składki na ubezpieczenia społeczne
• wpłaty na IKZE w ustawowym limicie
• darowizny na cele określone w przepisach
• wydatki rehabilitacyjne, jeżeli spełniasz warunki ulgi
• wydatki na Internet, w granicach i przez okres przewidziany w przepisach

Każde odliczenie powinno mieć dokument potwierdzający wydatek. Szczegółowe limity ulg mogą zmieniać się między latami, dlatego przy składaniu PIT-28 sprawdź zasady obowiązujące za konkretny rok podatkowy.

Najważniejsze w codziennym rozliczeniu są trzy czynności: zapisanie faktycznego wpływu, obliczenie podatku od właściwego przychodu i wpłata do 20. dnia miesiąca z symbolem PPE. Po zakończeniu roku dane z ewidencji przenosisz do PIT-28, a ewentualną dopłatę regulujesz z oznaczeniem PIT-28.

Artykuł nie stanowi porady podatkowej. Przepisy podatkowe mogą się zmieniać, dlatego w przypadku nietypowej umowy, wspólnego majątku małżonków lub rozliczeń obejmujących działalność gospodarczą skonsultuj sposób postępowania z doradcą podatkowym.